Comprar una vivienda en Canarias exige reunir y revisar seis bloques de documentos antes de firmar: la nota simple del Registro de la Propiedad, la escritura y la referencia catastral, el certificado de eficiencia energética, los recibos del IBI y de la comunidad, el contrato de arras y, si hay hipoteca, la oferta vinculante del banco. Después llegan la escritura ante notario, el pago del impuesto que corresponda y la inscripción en el Registro. Esta guía recorre cada paso en el orden en que lo vivirás, con lo que debes pedir y lo que debes comprobar tú mismo.
TL;DR
- Pide siempre una nota simple actualizada antes de entregar dinero: dice quién es el titular y si hay hipotecas o embargos.
- El vendedor debe aportar escritura, referencia catastral, certificado energético, recibo del IBI y certificado de estar al corriente con la comunidad.
- Las arras son válidas y vinculantes aunque no sean obligatorias: consulta a un abogado o al notario antes de firmarlas.
- En Canarias no se paga IVA ni ITP como en la Península: en vivienda nueva se aplica el IGIC y en vivienda usada el ITP autonómico. Confirma el tipo vigente antes de firmar.
- La compra se cierra con la escritura ante notario y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Tabla de contenidos
- Qué papeleo te toca a ti como comprador
- Los documentos de la vivienda: qué pedir y qué comprobar
- Revisa la vivienda antes de firmar nada
- Financiación: oferta vinculante y tasación
- Reserva y contrato de arras: válido aunque no sea obligatorio
- El notario y la escritura pública
- Impuestos de la compra en Canarias
- Después de firmar: Registro y cambios de titularidad
- Nuestra perspectiva: el papeleo como parte del precio
- Encuentra una vivienda con la documentación a la vista
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
Qué papeleo te toca a ti como comprador
El papeleo de una compraventa se reparte entre dos partes, y conviene saber qué te corresponde exigir y qué te corresponde aportar. El vendedor responde de la documentación del inmueble. Tú respondes de acreditar tu identidad, tu financiación y el pago de los impuestos de la compra.
En la práctica, el recorrido tiene seis etapas:
- Revisión de la documentación del inmueble (nota simple, escritura, catastro, certificado energético, IBI, comunidad).
- Comprobación física de la vivienda, incluida su humedad y su estado general.
- Financiación, si la necesitas: tasación, oferta vinculante y ficha de información del banco.
- Reserva o contrato de arras.
- Escritura pública ante notario.
- Impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad.
Ninguna etapa es complicada por separado. Lo que complica una compra es saltarse una y descubrirlo después, cuando ya hay dinero entregado.
Los documentos de la vivienda: qué pedir y qué comprobar
El Gobierno de Canarias enumera la documentación mínima que acompaña a una vivienda: el título de propiedad, la referencia catastral, el certificado de eficiencia energética, la información sobre cargas y los justificantes de estar al corriente con el IBI y con la comunidad de propietarios. Esta es la lista de comprobación que usamos con quien se plantea comprar.
| Documento | Para qué sirve | Qué debes comprobar |
|---|---|---|
| Nota simple | Muestra titularidad y cargas registrales | Que el titular coincida con quien vende y que no haya hipotecas ni embargos sin cancelar |
| Escritura de propiedad | Acredita cómo adquirió el vendedor | Superficie, descripción y linderos coherentes con la nota simple |
| Referencia catastral | Identifica el inmueble en el Catastro | Que corresponda a la escritura y a la vivienda que visitas |
| Certificado energético | Obligatorio en la compraventa | Que esté en vigor y registrado |
| Recibo del IBI | Acredita el pago del impuesto local | Último recibo pagado |
| Certificado de la comunidad | Informa de deudas y derramas | Que no existan cuotas pendientes ni obras aprobadas sin pagar |
La nota simple, tu primera protección
La nota simple es el documento que cuenta la realidad jurídica de la casa. El Punto de Acceso General de la Administración explica que se solicita presencialmente en cualquier Registro o en línea a través del Portal del Colegio de Registradores de España. Pídela tú mismo, aunque el vendedor te entregue una: así te aseguras de que está actualizada.
Si aparece una hipoteca, no es motivo para descartar la vivienda. Es muy habitual que se cancele con el precio de la venta. Lo que debes exigir es que esa cancelación quede fijada en la escritura y no en una promesa verbal.
El certificado de eficiencia energética
El certificado tiene una validez máxima de 10 años, que se reduce a 5 si la calificación es G, y es documentación obligatoria en cualquier compraventa. Los técnicos que lo emiten deben estar acreditados a nivel nacional.
Hay un atajo útil: el Gobierno de Canarias ofrece un buscador público de certificados donde puedes consultar un inmueble por referencia catastral, por municipio o por isla. Con él verificas en un minuto que el certificado que te enseñan existe y corresponde a esa vivienda.
IBI y comunidad de propietarios
Pide el último recibo del IBI y un certificado del administrador de la comunidad. Pregunta además por las derramas aprobadas o previstas, por ejemplo por obras de fachada o ascensor. Una derrama aprobada antes de la venta puede acabar pagándola quien compra si no se pacta lo contrario por escrito, así que conviene dejarlo claro en el contrato.
Revisa la vivienda antes de firmar nada
El papeleo cubre lo jurídico, pero no te dice si la casa está sana. En islas con humedad ambiental, sobre todo en zonas de costa y de medianías del norte, como Puerto de la Cruz o La Orotava, merece la pena mirar con atención paredes, esquinas, rodapiés y techos del baño y la cocina.
Si sospechas de manchas, olor a cerrado o pintura levantada, pide una valoración técnica antes de pagar las arras. Puedes consultar cuánto puede reducir la humedad el valor de una vivienda para saber qué negociar. Una incidencia detectada antes de firmar es un argumento de precio. Detectada después, es un gasto tuyo.
Anota también lo visible que no consta en papel: reformas sin licencia, terrazas cerradas o ampliaciones que no aparecen en la escritura ni en el Catastro. Si la descripción registral no coincide con lo que ves, pide explicaciones por escrito.
Financiación: oferta vinculante y tasación
Si compras con hipoteca, el banco te pedirá tu documentación personal, la del inmueble y una tasación. El Gobierno de Canarias subraya la importancia de la oferta vinculante: recomienda obtenerla en papel y verificarla con antelación, y tener resuelto todo (financiación, documentación del vendedor y cargas) antes de cualquier firma definitiva.
El Consejo General del Notariado va más allá: aconseja acudir al notario antes de firmar el préstamo hipotecario, porque en la fase previa verifica que las partes entienden las condiciones y cuentan con toda la documentación. Es una visita gratuita en lo que a asesoramiento se refiere y te ahorra malentendidos.
Un orden prudente es este:
- Define tu presupuesto total, incluidos impuestos, notaría, registro y gestoría.
- Consigue la aprobación de financiación antes de comprometerte con arras.
- Revisa la oferta vinculante con calma y compárala con la de otras entidades.
- Solo entonces firma la reserva.
Reserva y contrato de arras: válido aunque no sea obligatorio
Entre el acuerdo y la escritura suele firmarse un contrato privado. El Notariado recuerda que no es obligatorio ni inscribible en el Registro, pero la ley lo considera un contrato válido y obliga a cumplir lo pactado. Los notarios insisten en asesorarse jurídicamente antes de firmarlo, porque el notario no interviene en esa fase inicial, aunque sí puede resolver dudas.
Antes de firmar arras, comprueba que el contrato recoja:
- La identificación completa de ambas partes y de la vivienda, con su referencia catastral.
- El precio total, la cantidad entregada como arras y el plazo para la escritura.
- Las consecuencias si desiste una de las partes. Si lo dejas sin concretar, se interpreta según la ley y puede sorprenderte.
- Quién paga las cargas pendientes y cómo se cancelan.
- Qué ocurre si no te conceden la financiación.
Es el momento de leer despacio. Un contrato bien redactado protege a los dos, y una prisa injustificada es una señal de alerta, venga de quien venga.
El notario y la escritura pública
En derecho español rige la libertad de forma y la escritura pública no es obligatoria salvo que haya hipoteca, pero el Notariado la considera altamente aconsejable: aporta seguridad jurídica y es el vehículo necesario para inscribir la propiedad en el Registro. En la práctica, casi todas las compraventas se formalizan así.
El notario solicita una nota informativa continuada al Registro antes de la firma para asegurar la titularidad y detectar cargas, y el mismo día presenta la escritura de forma telemática. Eso reduce de forma notable el riesgo para ambas partes.
Qué llevar el día de la firma
- Tu documento de identidad (DNI, o NIE y pasaporte si eres extranjero).
- El justificante de pago del precio o el cheque bancario que se haya acordado.
- La documentación bancaria, si hay hipoteca.
- Los justificantes de pago de impuestos o su liquidación, según el caso.
Si eres comprador extranjero, necesitas un NIE antes de comprar, porque sin él no se puede escriturar. Y si no puedes viajar a la isla, puedes otorgar un poder notarial a una persona de confianza. En ese caso, limita bien sus facultades y consulta a un abogado.
Tras la firma, una buena garantía final es comprobar qué cubre la protección posterior frente a problemas ocultos: por ejemplo, qué cubre una garantía de humedad en España te da una idea de qué exclusiones suelen aparecer en los contratos de reparación.
Impuestos de la compra en Canarias
Canarias tiene un régimen fiscal propio y no se aplica el IVA como en la Península. El impuesto depende de si compras vivienda nueva o usada:
| Tipo de compra | Impuesto principal | Tipo general indicado en las fuentes |
|---|---|---|
| Vivienda nueva (primera entrega del promotor) | IGIC | 7 % |
| Vivienda usada | ITP (Transmisiones Patrimoniales) | 6,5 %, con tipos reducidos para jóvenes y familias numerosas |
En la vivienda nueva se suma además el impuesto de Actos Jurídicos Documentados por la formalización de la escritura. Los tipos y las bonificaciones cambian con la normativa autonómica, y las fuentes divulgativas no siempre coinciden en todos los matices, así que antes de firmar confirma el tipo exacto que te corresponde con la Agencia Tributaria Canaria, con tu gestoría o con el notario. Si tienes derecho a un tipo reducido, tendrás que acreditarlo con documentación, por lo que conviene pedirla con tiempo.
Sobre un precio de 200.000 € en vivienda usada, el tipo general del 6,5 % supone 13.000 €, un dato que muestra por qué los impuestos son una partida que hay que presupuestar desde el principio.
A esa cifra se suman notaría, registro y gestoría, cuyos aranceles varían según el valor y la complejidad. Pide presupuesto o una estimación orientativa antes de comprometerte, y reserva un margen en tu presupuesto.
Después de firmar: Registro y cambios de titularidad
La compra no termina en la notaría. Quedan tres gestiones:
- Inscripción en el Registro de la Propiedad. El notario presenta la escritura, pero verifica después que la inscripción se ha practicado y guarda la nota registral definitiva.
- Cambio de titularidad de suministros. Agua, luz y, si procede, gas e internet.
- Comunicación a la comunidad y al ayuntamiento. Para domiciliar el IBI y actualizar el administrador de la finca con tus datos.
Guarda la escritura, la nota registral y los justificantes de impuestos durante años. Los necesitarás si algún día vendes, reformas o heredas.
Nuestra perspectiva: el papeleo como parte del precio
En ImmoFlow Tenerife trabajamos con compradores, muchos de ellos internacionales, de habla hispana, alemana e inglesa. Lo que vemos es que la mayoría de las dudas no surgen por un documento difícil, sino por llegar tarde a ellos. Quien pide la nota simple y el certificado energético en la primera visita decide con otros datos que quien los descubre al llegar al notario.
Por eso defendemos tres hábitos. El primero es mirar los documentos antes de enamorarse de la vivienda, no después. El segundo es comparar el precio con inmuebles similares del mercado, porque un precio solo se entiende frente a su contexto. El tercero es no firmar nada privado sin asesoramiento jurídico, por simpático que sea el trato.
Nuestras propiedades se comercializan a través de “Proyecto28”, el procedimiento estructurado de venta con plazos definidos de nuestra marca hermana, descrito en proyecto28.es. Para ti, como comprador, eso significa una documentación disponible en línea desde el primer momento y un proceso claro, sin costes ni compromiso por tu parte.
— Jens
Encuentra una vivienda con la documentación a la vista
Si estás en la fase de buscar, en nuestro catálogo de propiedades en Tenerife encontrarás apartamentos, casas y dúplex residenciales con su documentación y un proceso de visita sencillo. Los precios se comparan de forma transparente con inmuebles similares del mercado, y te atendemos en español, alemán e inglés.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga en Canarias por comprar una casa?
Depende de si es nueva o usada. En vivienda usada, el tipo general del ITP es del 6,5 %, con tipos reducidos para determinados colectivos, según esta guía fiscal. En vivienda nueva se aplica el IGIC, con un tipo general del 7 %, más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Confirma siempre el tipo vigente con la Agencia Tributaria Canaria o tu gestoría.
¿Es obligatorio ir al notario para comprar una vivienda?
La ley no obliga a la escritura pública, salvo cuando hay hipoteca. Sin embargo, el Notariado la considera altamente aconsejable porque da seguridad jurídica y permite inscribir la propiedad en el Registro. En la práctica, casi cualquier compra se formaliza ante notario.
¿Qué documento debo pedir primero?
La nota simple del Registro de la Propiedad. Te dice quién es el titular y si existen hipotecas o embargos, y puedes solicitarla en línea a través del Colegio de Registradores o presencialmente en cualquier Registro. Hazlo antes de entregar cualquier cantidad.
¿Puedo verificar el certificado energético de una vivienda canaria?
Sí. El Gobierno de Canarias dispone de un buscador público en el que puedes consultar certificados por referencia catastral, municipio o isla. Así compruebas que el certificado existe y corresponde al inmueble que quieres comprar.
¿Me dan la residencia si compro un piso en España?
La compra de una vivienda no concede por sí sola la residencia. Si eres extranjero, consulta con un abogado de extranjería o con la administración competente qué programas existen y qué requisitos exigen en el momento de tu compra, porque pueden cambiar.
Fuentes
- Gobierno de Canarias, Consumo: recomendaciones para comprar una vivienda
- Notariado: viviendas e inmuebles
- Notariado: información útil sobre gestiones previas a la compra
- Notariado: acudir al notario antes de firmar un préstamo hipotecario
- Punto de Acceso General: notarías y Registros de la Propiedad
- Sede electrónica del Gobierno de Canarias: registro de certificados de eficiencia energética
- Gobierno de Canarias: buscador de certificaciones energéticas
- Guía Fiscal: ITP en Canarias
- Macrosuma Asesores: IGIC en la construcción
