Normalmente paga la comisión quien contrata a la agencia, ya sea comprador, vendedor o arrendador, porque la relación nace de un contrato de mediación. En los alquileres de vivienda habitual, sin embargo, la Ley 12/2023 impide repercutir al inquilino los gastos de gestión y formalización.
En resumen:
- En alquiler de vivienda habitual, la agencia no puede cobrar al inquilino sus honorarios de gestión, aunque sí otros conceptos claramente separados y aceptados expresamente.
- En compraventa, el comprador solo paga comisión si firmó antes un contrato propio; cobrar a ambas partes exige consentimiento expreso, contratos separados y servicios distintos.
- La comisión no tiene porcentaje legal fijo; pacte por escrito el importe, el IVA del 21 % y el momento de pago antes de contratar.
- La comisión puede devengarse cuando se acuerdan el inmueble y el precio, incluso con las arras, si la intervención de la agencia fue decisiva.
- Si detecta cobros indebidos en Canarias, solicite la hoja de reclamaciones y presente después una reclamación ante la Dirección General de Comercio y Consumo.
Tabla de contenidos
- Qué es la comisión inmobiliaria y su base legal en España
- Diferencias prácticas entre alquiler y compraventa en Canarias
- Cómo se calcula y devenga la comisión: fórmula y ejemplos con variables
- Gastos adicionales y tratamiento fiscal: IVA y deducciones en alquileres
- Qué comprobar en el contrato de mediación y cómo reclamar en Canarias
- Perspectiva para compradores en Tenerife
- Recomendaciones prácticas para compradores
- Cómo evitamos sorpresas en los costes para quienes compran en Canarias
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
Qué es la comisión inmobiliaria y su base legal en España
La comisión inmobiliaria es la cantidad que se paga a una agencia o agente por intermediar en una operación de compraventa o alquiler, como explica la guía práctica para Valencia sobre comisiones inmobiliarias. No es un impuesto ni una tasa fija: nace de un acuerdo privado entre quien contrata el servicio y quien lo presta, habitualmente recogido en un contrato de mediación o mandato de venta. Ese documento debería detallar qué servicios cubre la comisión, cuándo se paga y qué porcentaje o importe se aplica.
En compraventa rige el principio de libertad de pactos del Código Civil: las partes acuerdan libremente quién paga, cuánto y en qué condiciones, siempre que quede constancia escrita. En alquiler, en cambio, la Ley 12/2023 añade una limitación que no existía antes de 2023 y que conviene conocer antes de firmar nada.
Antes de aceptar cualquier servicio de intermediación conviene comprobar:
- Que exista un contrato firmado antes de que la agencia empiece a trabajar en la operación.
- Que el documento especifique el porcentaje o importe de la comisión y el momento del pago.
- Que figure si el IVA está incluido en el precio pactado o se añade aparte.
- Que se identifique con claridad quién es el cliente que contrata (vendedor, comprador o arrendador).
Esta exigencia de transparencia no es solo una buena práctica comercial: la propia Ley 12/2023 refuerza las obligaciones de información en la comercialización de vivienda, exigiendo que la publicidad y la documentación entregada al comprador o arrendatario sean claras desde el primer contacto.
Diferencias prácticas entre alquiler y compraventa en Canarias
El artículo 20 de la Ley 12/2023 establece que, en los arrendamientos de vivienda habitual, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corresponden al arrendador, que es quien contrata a la agencia. Esto significa que, si usted alquila una vivienda habitual en Canarias, la agencia no puede trasladarle a usted como inquilino el coste de sus propios honorarios, aunque sí puede cobrarle otros conceptos distintos si están claramente diferenciados y usted los acepta de forma expresa.
En compraventa el panorama cambia. No existe una norma equivalente que reserve el pago al vendedor, de modo que la comisión depende del pacto entre las partes. Lo habitual en el mercado canario es que sea el propietario quien contrata la agencia y asume su coste, pero eso no excluye que, en determinadas operaciones, el comprador también firme un contrato de mediación con una agencia que actúa en su interés, y en ese caso sí asumiría una comisión propia.
Aquí conviene vigilar una práctica conocida como doble corretaje: cuando una misma agencia cobra tanto al vendedor como al comprador por la misma operación. No es ilegal en sí misma, pero solo es válida si ambas partes han dado su consentimiento expreso, han firmado contratos separados y la agencia presta servicios efectivos y diferenciados a cada una. Si a usted, como comprador, le exigen un pago sin que exista un contrato previo firmado, esa cláusula puede considerarse abusiva y nula, según el análisis jurídico recogido en el consultorio de El País.
Puntos que diferencian ambos escenarios en la práctica:
- En alquiler de vivienda habitual, el inquilino nunca paga los honorarios de gestión de la agencia.
- En compraventa, el comprador solo paga comisión si ha firmado su propio contrato de mediación.
- El doble corretaje exige consentimiento expreso y prestación real de servicios a ambas partes.
- Cualquier cobro sin contrato previo puede impugnarse como cláusula abusiva.
Cómo se calcula y devenga la comisión: fórmula y ejemplos con variables
La fórmula general es sencilla: comisión = precio de la operación × p %, donde p es el porcentaje pactado en el contrato de mediación. No existe un porcentaje legal fijo en España: p es siempre una variable negociable que debe quedar reflejada por escrito antes de que la agencia preste servicio alguno.
Para entender el cálculo paso a paso, imaginemos una operación ilustrativa:
- Una vivienda en Canarias se vende por 220.000 €.
- Las partes pactan una comisión del p % sobre el precio de venta.
- Si p fuera, por ejemplo, un 3 %, la comisión base ascendería a 6.600 €.
- A esa base se le añade el IVA correspondiente, que en España es del 21 % sobre servicios de intermediación, por lo que el importe final a pagar sería de 7.986 €.
- El contrato debe indicar si esos 7.986 € se abonan de una vez, de forma fraccionada o contra la firma de las arras.
Consejo profesional: pida siempre que el porcentaje p y el cálculo en euros, IVA incluido, figuren por escrito en el contrato antes de firmar cualquier documento de reserva.
El momento en que la comisión se convierte en una deuda exigible, lo que se conoce como devengo, no siempre coincide con la firma de la escritura. El Tribunal Supremo ha fijado doctrina según la cual el derecho de la agencia a cobrar puede nacer cuando la compraventa se perfecciona, es decir, cuando existe acuerdo sobre cosa y precio, incluso si la escritura notarial llega más tarde o finalmente no se firma, siempre que la intervención del agente haya sido determinante para cerrar la operación, según recoge Business Insider España.
Esto es relevante porque significa que firmar un contrato de arras ya puede activar la obligación de pago, aunque la escritura se firme semanas después. Conviene leer con atención qué dice el contrato de mediación sobre el momento exacto del devengo, porque muchas disputas surgen precisamente de esa ambigüedad.
Gastos adicionales y tratamiento fiscal: IVA y deducciones en alquileres
Quién soporta el IVA depende de quién sea el cliente de la agencia: si usted contrata el servicio, la factura se emite a su nombre y el IVA forma parte del coste que asume usted, con independencia de si es comprador, vendedor o arrendador.
Fuera de la comisión en sí, suelen aparecer otros gastos que conviene identificar antes de firmar:
- El certificado de eficiencia energética, obligatorio para anunciar y formalizar la venta o el alquiler.
- La tasación o valoración, cuando el banco o el propio vendedor la solicitan de forma independiente.
- La fotografía profesional y el material publicitario del inmueble.
- Los honorarios de gestoría si se encarga por separado la tramitación administrativa.
La OCU advierte de que estas partidas, si no figuran explícitamente en el presupuesto, suelen cobrarse aparte sin que el cliente lo espere, lo que refuerza la necesidad de pedir siempre un desglose escrito antes de contratar.
En el ámbito fiscal, si usted alquila una vivienda en Canarias y después la destina a arrendamiento, la Agencia Tributaria permite deducir determinados gastos necesarios para obtener el rendimiento del capital inmobiliario, aplicando criterios de proporcionalidad temporal cuando el gasto no corresponde a todo el año fiscal. Esto puede incluir, en algunos casos, los honorarios de gestión relacionados con el arrendamiento, por lo que conviene conservar siempre la factura con el IVA desglosado.
Qué comprobar en el contrato de mediación y cómo reclamar en Canarias
Antes de firmar cualquier contrato de mediación, conviene revisar estos puntos con calma:
- Quién es exactamente la parte contratante y si usted figura como cliente directo de la agencia.
- Cuál es el objeto del mandato: venta, alquiler o búsqueda de inmueble, y durante cuánto tiempo.
- Cuándo se devenga la comisión y en qué momentos se fracciona el pago, si lo hay.
- Qué servicios concretos incluye el precio pactado y cuáles se facturan aparte.
- Si existe cláusula de exclusividad y en qué condiciones se puede rescindir el contrato.
Consejo profesional: desconfíe de cualquier cláusula que le obligue a pagar una comisión sin que exista contrato previo firmado por usted; esa obligación puede ser nula según la doctrina de defensa del consumidor.
Hay señales de alarma que conviene identificar pronto: que le exijan un pago sin haber firmado nada previamente, cláusulas penales desproporcionadas por desistir de una visita o reserva, y presupuestos que no desglosan el IVA ni los servicios incluidos. La OCU ha detectado en distintas ciudades españolas cobros indebidos al inquilino pese a la prohibición legal, falta de transparencia en los presupuestos y presión para firmar contratos de exclusividad sin tiempo suficiente para leerlos.
Si en Canarias detecta alguna de estas prácticas, el primer paso es solicitar la hoja de reclamaciones, que toda agencia está obligada a facilitar. Después puede presentar la reclamación ante la Dirección General de Comercio y Consumo del Gobierno de Canarias, que tramita este tipo de conflictos de consumo en el ámbito autonómio. Si el importe es relevante o la agencia no responde, queda abierta la vía de la acción civil, para la que conviene conservar todos los presupuestos, correos y comunicaciones previas a la firma.
Perspectiva para compradores en Tenerife
Trabajamos para compradores, y eso cambia la forma en que entendemos la transparencia de costes. Nuestro papel no es buscar ni negociar en su nombre, sino ponerle delante inmuebles verificados, con documentación clara, para que usted compare precios con el mercado real antes de decidir.
Al revisar una ficha de propiedad en nuestra página de inmuebles en Tenerife, conviene fijarse en varios elementos:
- Que el precio publicado permita compararse con inmuebles similares de la zona.
- Que la documentación disponible incluya los datos esenciales del inmueble antes de solicitar una visita.
- Que el proceso de visualización esté explicado con claridad, sin pasos ocultos ni condiciones sorpresa.
Las propiedades que mostramos proceden, en muchos casos, de vendedores que han optado por comercializar su vivienda a través de «Proyecto28», el procedimiento estructurado de nuestra marca hermana para vendedores, detallado en proyecto28.es. Como comprador, a usted le interesa sobre todo que ese proceso aporte documentación ordenada y plazos claros, no los detalles de cómo se gestiona la venta desde el lado del propietario.
Recomendaciones prácticas para compradores
Si está valorando comprar en Canarias, lo primero es pedir siempre un presupuesto por escrito con el desglose de servicios y el IVA indicado por separado, nunca un importe global sin explicación. Esa exigencia, aunque parezca burocrática, es la mejor protección frente a cobros inesperados más adelante.
No firme ningún documento que le obligue a pagar una comisión sin haber tenido tiempo real de leer el contrato de mediación completo. Guarde copia de cada presupuesto, correo electrónico y mensaje relacionado con la operación: esas pruebas son las que marcan la diferencia si más adelante necesita reclamar.
Si detecta una cláusula que le parece abusiva o un cobro que no esperaba, acuda primero a la hoja de reclamaciones y después a la administración de consumo canaria. Cuando el importe en juego es alto, merece la pena consultar a un abogado antes de firmar, no después.
— Jens
Cómo evitamos sorpresas en los costes para quienes compran en Canarias
Entendemos que, como comprador, lo que más valora no es solo encontrar una vivienda bonita, sino saber exactamente qué va a pagar y por qué. Por eso cada ficha en nuestro catálogo de propiedades incluye documentación verificada y una comparación con precios reales de mercado en la zona, para que usted llegue a la visita con información, no con incertidumbre.
Nuestro trabajo se centra en tres cosas:
- Mostrarle inmuebles verificados con documentación disponible antes de la visita.
- Ofrecerle comparables de mercado reales para que valore si el precio es coherente.
- Mantener un proceso de visualización sencillo, sin letra pequeña ni condiciones ocultas.
Este contenido está pensado para compradores, no para vendedores, y por eso no indicamos aquí porcentajes de comisión de venta. Si quiere entender más sobre cómo se publican las propiedades que mostramos, puede consultar también nuestro blog sobre comprar en Tenerife. Y si ya tiene claro lo que busca, puede empezar a revisar el listado de propiedades disponibles en Tenerife ahora mismo.
Preguntas frecuentes
¿Qué comisión suelen llevar las inmobiliarias?
El porcentaje no está fijado por ley: depende del acuerdo entre la agencia y quien la contrata, y debe constar por escrito en el contrato de mediación antes de prestar el servicio. Por eso conviene pedir siempre el desglose exacto en euros, IVA incluido, antes de firmar nada.
¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda en Canarias?
La comisión de la agencia lleva IVA del 21 % cuando la presta un profesional sujeto a este impuesto, y debe figurar desglosado en la factura, según confirma la Agencia Tributaria.
¿Qué porcentaje de comisión cobra una inmobiliaria?
Lo esencial es que el porcentaje de comisión, convertido a euros e IVA incluido, quede reflejado por escrito antes de que empiece cualquier gestión.
¿Cuándo cobra la comisión una inmobiliaria?
El derecho a cobrar puede nacer en el momento en que la compraventa se perfecciona, es decir, cuando hay acuerdo sobre el inmueble y el precio, según la doctrina del Tribunal Supremo recogida por Business Insider España. Esto puede ocurrir incluso antes de la firma de la escritura, por ejemplo al firmar las arras, si la intervención del agente fue determinante para cerrar la operación.
Fuentes
- BOE-A-2023-12203 Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
- El Supremo confirma cuándo y cómo pueden cobrar comisiones las inmobiliarias por venta de vivienda
- Agencias inmobiliarias | OCU
- Agencia Tributaria — Otros gastos necesarios para la obtención de los rendimientos
- ¿Es abusivo que la inmobiliaria cobre una comisión a quien compra una casa? | El País
