Por ley, el propietario (vendedor o arrendador) es quien debe obtener y pagar el certificado energético, nunca el comprador ni el inquilino. Esta obligación nace del Real Decreto 390/2021, que fija al propietario como sujeto responsable tanto en operaciones de venta como de alquiler. No existe excepción por tipo de vivienda ni por comunidad autónoma: quien transmite el inmueble asume el coste.
En resumen:
- El propietario debe gestionar y pagar el certificado energético antes de vender o alquilar la vivienda, sin importar la comunidad autónoma o el tipo de inmueble.
- La duración del certificado es de hasta diez años, pero debe renovarse tras reformas que mejoren su eficiencia o si ya tiene uno vigente por otra transmisión.
- El proceso requiere una inspección presencial por un técnico habilitado, quien genera y registra el informe en el plazo establecido, además de entregar la etiqueta en anuncios y copias al comprador o inquilino.
- Las multas por no disponer del certificado oscilan desde 300 € hasta varias miles, y en la práctica los tramites pueden detener una venta si no se gestionan con anticipación.
- Es recomendable incluir el certificado en la preparación del inmueble desde el principio para evitar retrasos y reducir el riesgo de que la operación caiga en último momento.
Tabla de contenidos
- Fundamento legal: por qué el propietario es el obligado
- Multas y retrasos: qué pasa si no tienes el certificado
- Cómo obtener el certificado energético paso a paso
- Cuánto cuesta el certificado energético en España
- Consejos prácticos para vender en España (y una nota para Tenerife)
- Venta o alquiler: ¿cambia cuándo se entrega el certificado?
- Cuánto dura el certificado y cuándo no lo necesitas
- La opinión del sector: el certificado no es el problema, la falta de planificación sí
- Fuentes
- Preguntas frecuentes
Fundamento legal: por qué el propietario es el obligado
El Real Decreto 390/2021 no deja margen de interpretación. Establece que quien vende o alquila un inmueble debe disponer del certificado de eficiencia energética antes de cerrar la operación, y debe anexar una copia al contrato de compraventa o de arrendamiento. La norma distingue entre promotor y propietario según el momento del ciclo de vida del inmueble: el promotor certifica obra nueva antes de la primera venta, mientras que el propietario certifica en cualquier transmisión posterior, incluidos los alquileres de vivienda habitual o de temporada superior a cuatro meses.
La obligación no termina con la emisión del documento. El propietario debe:
- Entregar una copia física o digital al comprador o arrendatario antes de la firma.
- Registrar el certificado ante el órgano competente de su comunidad autónoma para que tenga validez legal.
- Conservar el registro y la documentación técnica por si la administración solicita comprobación posterior.
En alquileres, además, el propietario debe entregar el documento de recomendaciones de uso energético del inmueble, tal como recoge el Real Decreto 390/2021. No basta con mostrarlo: hay que dejarlo en manos del inquilino.
Multas y retrasos: qué pasa si no tienes el certificado
No disponer del certificado no es un detalle menor que se arregla después. Las comunidades autónomas gestionan el régimen sancionador y las multas suelen clasificarse según la gravedad de la infracción:
- Infracciones leves (publicidad sin etiqueta energética): sanciones que suelen partir de unos 300 €.
- Infracciones graves (venta o alquiler formalizado sin certificado): cuantías que pueden superar los 600 € y llegar a varios miles según la comunidad.
- Reincidencia o falseamiento del documento: las sanciones más altas del baremo autonómico.
Dato clave: aunque la falta de certificado no anula el contrato de compraventa, el notario debe advertir a las partes y dejar constancia de la ausencia en la escritura, según explica Guianotarial. En la práctica, muchos notarios simplemente no firman hasta que el vendedor lo presenta.
Ese matiz cambia por completo el cálculo de riesgo. No es solo una multa hipotética: es una operación que se detiene en la notaría, con un comprador esperando y unos plazos hipotecarios corriendo en paralelo. Los retrasos de última hora por falta de certificado son, en la experiencia de muchos gestores inmobiliarios, la causa más evitable de que una venta se caiga.
Cómo obtener el certificado energético paso a paso
Conseguir el certificado no exige conocimientos técnicos por parte del propietario, pero sí conviene entender cada fase para no perder tiempo ni dinero.
- Contrata un técnico certificador habilitado. Puede ser un arquitecto, un arquitecto técnico o un ingeniero con competencia reconocida. Facilítale escrituras, planos si existen, y datos de instalaciones (calefacción, aire acondicionado, carpintería exterior).
- Programa la inspección presencial. El técnico visita la vivienda para comprobar orientación, superficie, aislamiento, tipo de ventanas y sistemas de climatización, tal como detalla esta guía sobre la inspección profesional en edificios. Esta visita es obligatoria: sin ella, el certificado carece de validez.
- Recibe el certificado y el informe en formato XML. El técnico calcula la calificación (de la A a la G) y genera el informe de evaluación energética junto con la etiqueta.
- Registra el documento en tu comunidad autónoma. El certificado y el informe electrónico deben presentarse ante el órgano competente autonómico, dentro del plazo que fije la comunidad o, en su defecto, en el plazo de un mes desde la emisión, según recoge el BOE.
- Muestra la etiqueta en cualquier anuncio y entrega copia al comprador o inquilino. Desde el primer anuncio online hasta el cartel en el balcón, la calificación energética debe ser visible.
Consejo profesional: pide siempre al técnico que confirme por escrito que realizará la visita presencial antes de aceptar el presupuesto. Algunos certificadores intentan abaratar el servicio saltándose este paso, y eso deja el documento en riesgo de nulidad si la comunidad autónoma lo revisa.
Para entender con más detalle cómo se calcula la calificación y qué documentos debe aportar el propietario, puedes consultar esta guía práctica sobre el certificado energético de vivienda.
Cuánto cuesta el certificado energético en España
El precio no está regulado por ley, así que varía según el técnico, la comunidad autónoma y el tipo de inmueble. Los rangos orientativos más habituales son:
- Piso o apartamento: entre 50 € y 100 €.
- Vivienda unifamiliar (chalet, casa con jardín): entre 100 € y 200 €.
- Local comercial: entre 100 € y 300 €.
Estas cifras son orientativas y no incluyen siempre el IVA ni las tasas de registro autonómicas, que se suman aparte y varían de una comunidad a otra, según detalla GuiaNotarial.com.
Desconfía de presupuestos muy por debajo de estos rangos. Casi siempre significa que el técnico se salta la visita presencial o utiliza datos genéricos en lugar de medir tu vivienda real, lo que puede invalidar el certificado ante una inspección posterior.
Consejos prácticos para vender en España (y una nota para Tenerife)
El momento en que pides el certificado influye directamente en cuánto tarda tu venta en cerrarse. Pedirlo cuando ya tienes un comprador interesado es el error más común y el más caro en tiempo.
- Solicita el certificado antes de publicar el primer anuncio, no cuando ya negocias con un comprador.
- Incluye la etiqueta energética desde el primer día en cualquier portal o cartel, tal como exige la normativa.
- Guarda el registro autonómico y la copia entregada como parte de tu carpeta de documentación de venta.
- Si vendes con prisa, integra la gestión del certificado dentro de la preparación completa del inmueble (fotos, tasación, papeles) en lugar de tratarlo como un trámite aparte.
Si vendes en Tenerife, este trámite se puede resolver dentro del propio proceso de venta sin que se convierta en un cuello de botella. En Proyecto28, el proceso de venta competitiva de 28 días de Immoflow-tenerife, la gestión documental (incluido el certificado energético) se coordina desde las primeras fotos profesionales, de modo que llegue lista antes de que entre en juego la fase de pujas, que dura únicamente entre 5 y 7 días dentro de ese ciclo total. Puedes consultar cómo funciona en Proyecto28. También conviene revisar esta guía completa para vender casa en Tenerife si estás organizando toda la documentación por primera vez.
Venta o alquiler: ¿cambia cuándo se entrega el certificado?
La obligación es la misma en ambos casos, pero el momento de entrega y la forma de anexarlo al contrato varían. En una venta, el certificado debe estar disponible antes de la firma ante notario, y la copia se entrega al comprador como parte de la documentación de la escritura. El notario puede pedirlo antes de citar a las partes, precisamente para evitar que la firma se bloquee en el último momento.
En un alquiler, el certificado se anexa directamente al contrato de arrendamiento, no a una escritura pública. El propietario debe entregarlo al inquilino en el momento de la firma, junto con el documento de recomendaciones de uso energético del inmueble. Esto aplica a alquileres de vivienda habitual y a contratos de temporada de más de cuatro meses; en arrendamientos muy cortos, algunas comunidades relajan la exigencia, aunque la etiqueta debe seguir apareciendo en cualquier anuncio.
Otra diferencia práctica: en la venta, el certificado suele solicitarse con más antelación porque el proceso de comercialización es más largo, y conviene tenerlo listo desde el primer anuncio para no perder credibilidad ante compradores que comparan varias viviendas. En el alquiler, al ser un proceso más rápido, el propietario a veces lo tramita justo antes de publicar, pero el resultado legal es idéntico: sin certificado, no hay contrato válido conforme a la norma.
Cuánto dura el certificado y cuándo no lo necesitas
El certificado energético tiene una validez máxima de diez años desde su fecha de emisión, salvo que se realicen reformas que cambien sustancialmente el comportamiento energético del inmueble (cambio de ventanas, mejora del aislamiento, sustitución del sistema de calefacción). En ese caso, conviene renovarlo aunque no haya vencido, porque una reforma relevante puede mejorar la calificación y hacer más atractivo el inmueble en el mercado.
Existen dos situaciones en las que no es necesario tramitar uno nuevo. La primera es la obra nueva reciente: si el promotor ya certificó el edificio al terminarlo y ese certificado sigue vigente, el propietario que vende poco después puede reutilizarlo sin coste adicional. La segunda es cuando el inmueble ya cuenta con un certificado vigente de una transmisión anterior: si compraste una vivienda hace cinco años y el certificado de aquel momento no ha caducado, puedes emplear el mismo documento para tu propia venta, siempre que los datos técnicos no hayan cambiado.
Fuera de estos dos supuestos, cada transmisión exige comprobar la vigencia antes de anunciar. Confiar en un certificado caducado es tan arriesgado como no tener ninguno, porque el notario y el registro autonómico lo detectan igual.
La opinión del sector: el certificado no es el problema, la falta de planificación sí
El certificado energético tiene fama de trámite burocrático molesto, y esa reputación está mal repartida. El problema real casi nunca es el documento en sí: es el propietario que lo deja para el final, cuando ya hay un comprador impaciente o una fecha de firma fijada con la hipoteca del banco corriendo en paralelo.
La normativa lleva desde 2021 diciendo lo mismo con total claridad: el propietario paga, el propietario registra, el propietario entrega copia. No hay ambigüedad legal que justifique la sorpresa de última hora en la notaría. Lo que sí varía, y mucho, es la cultura de anticipación. Los vendedores que integran el certificado en la preparación inicial de la venta, junto a las fotos y la documentación registral, llegan a la firma sin fricción. Los que lo tratan como un favor de última hora acaban perdiendo semanas, y a veces al comprador.
Mi recomendación es simple: trata el certificado como parte del kit de salida al mercado, no como un papel que se pide “cuando haga falta”. Cuando haga falta, ya será tarde.
— Jens
Este artículo es información general y no sustituye el consejo de un abogado cualificado. Consulte a un profesional del derecho cualificado sobre su caso particular antes de actuar según este contenido.
Fuentes
Para consultar el texto legal completo, el Real Decreto 390/2021 en MITECO y su publicación en el BOE son la referencia primaria. Para el criterio notarial sobre plazos y firma, la guía de GuiaNotarial.com resulta útil, igual que el análisis técnico de Bureau Veritas sobre el registro autonómico. Recuerda que tasas y procedimientos exactos varían según tu comunidad autónoma.
Preguntas frecuentes
¿Quién debe pagar el certificado energético?
El propietario o arrendador es quien debe obtener y pagar el certificado, tanto en ventas como en alquileres, según establece el Real Decreto 390/2021.
¿Cuánto cobran por el certificado energético?
Los precios orientativos van de 50 € a 100 € para un piso, de 100 € a 200 € para una vivienda unifamiliar y de 100 € a 300 € para un local, sin contar IVA ni tasas autonómicas de registro.
¿Cuál es la multa por no tener certificado energético?
Las infracciones leves, como publicitar sin etiqueta energética, suelen partir de unos 300 €, mientras que las graves, como formalizar una venta o alquiler sin certificado, pueden superar los 600 € según la comunidad autónoma.
¿Es obligatorio el certificado energético?
Sí, es obligatorio para vender o alquilar cualquier inmueble en España, y debe registrarse ante el órgano autonómico competente para tener validez legal, conforme al Real Decreto 390/2021.
