Ja, Sie können Ihre Immobilie in Spanien verkaufen, auch wenn Sie nicht hier wohnen. Der Käufer behält 3 % des Kaufpreises ein (Formular 211), und Sie müssen innerhalb der folgenden vier Monate das Formular 210 einreichen, um Ihre Situation zu regeln oder die Rückerstattung des zu viel einbehaltenen Betrags zu beantragen. Vor der Unterzeichnung sollten Sie die erforderlichen Unterlagen zusammenstellen und entscheiden, ob Sie einen Vertreter oder eine notarielle Vollmacht benötigen.
Zusammenfassend lässt sich sagen:
- Die beim Verkauf einbehaltene Quellensteuer in Höhe von 3 % muss der Käufer innerhalb eines Monats mittels des Formulars 211 abführen, und der Verkäufer muss dies innerhalb von vier Monaten durch Einreichung des Formulars 210 nachholen.
- Um das einbehaltene Geld zurückzubekommen, muss der Verkäufer den Veräußerungsgewinn im Formular 210 angeben, der sich als Differenz zwischen Verkaufs- und Anschaffungspreis abzüglich nachweisbarer Aufwendungen und Wertsteigerungen berechnet.
- Die kommunale Wertzuwachssteuer, die in der Regel vom Verkäufer zu entrichten ist, variiert je nach Gemeinde und muss im Voraus ausgehandelt und berechnet werden, um Überraschungen zu vermeiden.
- Um eine Immobilie zu verkaufen, ohne in Spanien ansässig zu sein, müssen Unterlagen zusammengestellt und eine NIE beantragt werden. Dies kann über eine notariell beglaubigte Vollmacht oder einen Steuervertreter erfolgen, wobei es empfehlenswert ist, alle Unterlagen von Anfang an an einem Ort zu bündeln.
- Der Erfolg eines Fernabsatzgeschäfts wird durch fachkundige Unterstützung erleichtert, wie sie beispielsweise von Agenturen angeboten wird, die Unterschriften, Vollmachten und Formalitäten innerhalb einer Frist von höchstens 28 Tagen koordinieren.
Inhaltsverzeichnis
- 3 %-Einbehaltung und Formular 211: Was muss der Käufer zahlen?
- Formular 210: Wie berechnet und meldet man einen Veräußerungsgewinn?
- Wer zahlt beim Verkauf die kommunale Wertzuwachssteuer?
- Unterlagen und Formalitäten für den Verkauf aus dem Ausland
- Häufige Fehler und Checkliste vor der Unterzeichnung
- Wie ImmoFlow Tenerife und Proyecto28 den Verkauf an Nichtansässige erleichtern
- Was die meisten Ratgeber Ihnen nicht über den Verkauf als Nichtansässiger erzählen
- Verkaufen Sie Ihre Immobilie auf Teneriffa, ohne reisen oder sich um den Papierkram kümmern zu müssen
- Häufig gestellte Fragen
3 %-Einbehaltung und Formular 211: Was muss der Käufer zahlen?
Der vorgeschriebene Steuerabzug ist eine Vorauszahlung auf den Veräußerungsgewinn, den Sie als nicht ansässiger Verkäufer später versteuern müssen. Der Erwerber (natürliche oder juristische Person) ist gesetzlich verpflichtet, diesen Steuerabzug vom Gesamtkaufpreis vorzunehmen; eine anderslautende Vereinbarung in einem privatrechtlichen Vertrag ist nicht zulässig.
Die Frist, innerhalb derer der Käufer diesen Betrag mittels des Formulars 211 einzahlen muss, beträgt einen Monat ab dem Datum der Beurkundung. Kommt der Käufer dieser Verpflichtung nicht nach, haftet er laut Gesetz gesamtschuldnerisch für diesen Betrag, was in der Regel dazu führt, dass Notare darauf bestehen, alles bereits am Tag der Unterzeichnung ordnungsgemäß zu dokumentieren.
Verlangen Sie als Verkäufer diese beiden Dinge, bevor Sie den Verkauf als abgeschlossen betrachten:
- Der Beleg oder das Exemplar des Formulars 211 mit dem Sicherheitsprüfcode (CSV) oder der vollständigen Referenznummer (NRC).
- Ein ausdrücklicher Hinweis auf die vorgenommene Einbehaltung in der Kaufurkunde, der gegenüber dem Finanzamt als Nachweis dient, wenn Sie Ihr eigenes Formular 210 einreichen.
Artikel 25.2 der Neufassung des Gesetzes über die Einkommensteuer für im Ausland erwirtschaftete Einkünfte (IRNR) regelt diese Verpflichtung und erläutert, warum die korrekte Einreichung des Formulars 211 unmittelbar davon abhängt, ob Sie die zu viel einbehaltenen Beträge zurückerhalten können.
Formular 210: Wie berechnet und meldet man einen Veräußerungsgewinn?
Die Berechnung des Veräußerungsgewinns erfolgt nach einer einfachen Formel: Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten, abzüglich Ausgaben und Aufwendungen, die Sie durch Rechnungen belegen können. Der anzuwendende Steuersatz hängt von Ihrem Steuerwohnsitzland ab und sollte vor Einreichung der Steuererklärung mit einem Steuerberater abgeklärt werden.
Die praktische Frist für die Einreichung des Formulars 210 beträgt vier Monate ab dem Ende des Monats, in dem der Käufer die Quellensteuer abführen musste. Ein Beispiel mit konkreten Daten verdeutlicht dies:
- Unterzeichnung der Urkunde: 10. März 2026.
- Frist für die Zahlung des Betrags 211 durch den Käufer: bis zum 10. April 2026.
- Frist für den Verkäufer zur Einreichung des Formulars 210: bis zum 10. August 2026.
Sollte der Einbehalt von 3 % den Ihnen tatsächlich zustehenden Betrag übersteigen, können Sie mit dem Formular 210 selbst die Rückerstattung des zu viel einbehaltenen Betrags beantragen. Bewahren Sie alte Urkunden, Rechnungen für Renovierungsarbeiten und Belege für Verkaufsausgaben auf: Diese dienen als Nachweise, die die spanische Steuerbehörde (AEAT) verlangt, um diese Beträge als abzugsfähige Kosten anzuerkennen.
Wer zahlt beim Verkauf die kommunale Wertzuwachssteuer?
Die kommunale Wertzuwachssteuer, fachlich als „Steuer auf den Wertzuwachs von städtischen Grundstücken“ (IIVTNU) bezeichnet, wird auf den Wertzuwachs des Grundstücks vom Zeitpunkt des Kaufs bis zum Verkauf erhoben. Jede Gemeinde berechnet den Betrag nach ihren eigenen Steuerverordnungen, sodass die Höhe der Abgabe zwischen den Gemeinden erheblich variieren kann, sogar innerhalb von Teneriffa.
In der Praxis wird die Forderung in der Regel an den Verkäufer gerichtet, obwohl nichts dagegen spricht, in der Urkunde etwas anderes zu vereinbaren, sofern beide Parteien damit einverstanden sind. Vor der Unterzeichnung empfiehlt es sich:
- Bitten Sie die Stadtverwaltung um eine Simulation der Berechnung des Wertzuwachses, um Überraschungen in letzter Minute zu vermeiden.
- Den Auszug aus dem Grundbuch prüfen, um sicherzustellen, dass keine Belastungen oder Beschränkungen vorliegen, die die Transaktion erschweren könnten.
- Mit dem Käufer aushandeln, wer diese Kosten übernimmt, insbesondere wenn es sich um einen hohen Betrag handelt.
Dieser Aufwand wird vom endgültigen Nettogewinn abgezogen und sollte zusammen mit dem Einbehalt von 3 % berücksichtigt werden, da beide Beträge am Tag der Unterzeichnung aus derselben Kasse bezahlt werden.
Unterlagen und Formalitäten für den Verkauf aus dem Ausland
Es ist üblich, zu verkaufen, ohne nach Spanien zu reisen, doch dies erfordert eine frühzeitige Organisation. Die erforderlichen Unterlagen sind:
- Gültige NIE- oder NIF-Nummer.
- Original-Kaufvertrag.
- Aktueller Auszug aus dem Grundbuch.
- Die Rechnungen für die Grundsteuer und die Hausgemeinschaftsbeiträge sind auf dem neuesten Stand.
- Gültiger Energieausweis.
- Rechnungen für an der Wohnung durchgeführte Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten.
Falls Sie nicht persönlich vor Ort erscheinen können, haben Sie zwei Möglichkeiten: Entweder erteilen Sie vor einem Notar in Ihrem Wohnsitzland eine notariell beglaubigte Vollmacht mit Haager Apostille, oder Sie benennen einen Steuervertreter in Spanien, der das Formular 210 in Ihrem Namen einreicht. Die Beantragung der NIE-Nummer kann je nach Konsulat mehrere Wochen dauern, und die Beglaubigung einer Vollmacht aus dem Ausland nimmt zusätzliche Zeit in Anspruch. Daher ist es ratsam, diese Formalitäten zu erledigen, sobald Sie sich zum Verkauf entschlossen haben.
Profi-Tipp: Sammeln Sie alle Rechnungen für Modernisierungsmaßnahmen vom ersten Tag an in einem einzigen digitalen Ordner. Wenn es an der Zeit ist, das Formular 210 einzureichen, können diese Unterlagen den angegebenen Veräußerungsgewinn direkt verringern.
Häufige Fehler und Checkliste vor der Unterzeichnung
Die kostspieligsten Fehler wiederholen sich oft: Das Versäumnis, den Nachweis gemäß Formular 211 zu verlangen, das Nicht-Aufbewahren von Rechnungen für Modernisierungsmaßnahmen, das Ablaufenlassen des Energieausweises oder das Versäumnis, bei Bedarf einen Vertreter zu benennen. Jeder dieser Fehler kann zu Zuschlägen, einer gesamtschuldnerischen Haftung gegenüber dem Käufer oder monatelangen Verzögerungen bei der Rückerstattung Ihres Geldes führen.
Befolgen Sie vor der Unterzeichnung bitte folgende Reihenfolge:
- Legen Sie Ihre NIE, die Eigentumsurkunde, den Grundbuchauszug und aktuelle Zahlungsbelege vor (zwischen 60 und 90 Tagen im Voraus).
- Beantragen Sie den Energieausweis, wenn der bisherige abgelaufen ist.
- Entscheiden Sie, ob Sie persönlich, per notariell beglaubigter Vollmacht oder durch einen Steuervertreter unterzeichnen möchten.
- Verlangen Sie die Quittung für das Formular 211 noch am Tag der Beurkundung.
- Reichen Sie das Formular 210 innerhalb von vier Monaten ein.
Unter normalen Umständen dauert es mehrere Monate ab Einreichung des Formulars 210, bis die zu viel einbehaltenen Beträge zurückerstattet werden. Wenn Sie also jeden Schritt von Anfang an sorgfältig abwickeln, vermeiden Sie eine unnötige Wartezeit.
Wie ImmoFlow Tenerife und Proyecto28 den Verkauf an Nichtansässige erleichtern
Der Fernverkauf erhöht das Risiko von Verwaltungsfehlern um ein Vielfaches, und genau hier macht eine erfahrene lokale Agentur den Unterschied. Proyecto28 organisiert den Verkauf innerhalb von 28 vollen Tagen – von den ersten professionellen Fotos bis hin zur Festlegung eines Käufers –, mit einer abschließenden Bietphase von 5 bis 7 Tagen unter geprüften Käufern.
Für einen nicht ansässigen Eigentümer bedeutet dies ganz konkrete Vorteile:
- Abwicklung von Vollmachten und Fernunterzeichnungen, ohne dass Sie dafür reisen müssen.
- Direkte Überprüfung, ob der Käufer den Beleg nach Formular 211 fristgerecht vorlegt.
- Unterstützung bei der Zusammenarbeit mit Ihrem Steuerberater zur Erstellung des Formulars 210.
- Marketing, das darauf abzielt, den Endpreis durch wettbewerbsorientierten Verkauf zu maximieren.
Immoflow-Tenerife ist im Immobilienmaklerregister der Kanarischen Inseln eingetragen, arbeitet auf Spanisch, Deutsch und Englisch und lässt jede Transaktion notariell beglaubigen. Bevor Sie einen lokalen Dienstleister beauftragen, sollten Sie stets auf vollständige Transparenz hinsichtlich der Fristen und der Frage achten, wer die jeweiligen Steuerbelege ausstellt.
Was die meisten Ratgeber Ihnen nicht über den Verkauf als Nichtansässiger erzählen
In der Praxis funktioniert dies wie eine Vorauszahlung, die viele Eigentümer bei Einreichung des Formulars 210 teilweise oder vollständig zurückerhalten, sofern sie die entsprechenden Rechnungen aufbewahrt haben. Das eigentliche Problem ist nicht der Prozentsatz an sich, sondern die Diskrepanz zwischen dem vom Käufer vorgelegten Beleg und der vom Verkäufer eingereichten Erklärung.
Diese administrative Lücke – und nicht so sehr das Steuerrecht an sich – ist der Grund dafür, dass sich die Rückerstattungen um Monate verzögern. Nachdem ich mir angesehen habe, wie diese Vorschriften in der Praxis angewendet werden, bin ich zu dem Schluss gekommen, dass eine allgemeine Steuerberatung nicht ausreicht: Man braucht jemanden, der den genauen Zeitplan zwischen den Formularen 211 und 210 versteht und weiß, welche Unterlagen das Finanzamt anfordern wird, noch bevor diese von Ihnen verlangt werden. Wenn es eine Sache gibt, der ein nicht ansässiger Eigentümer Priorität einräumen sollte, dann ist es genau das: diese Koordinationslücke vom ersten Tag an zu schließen – und nicht erst, wenn die Frist bereits abgelaufen ist.
— Jens
Verkaufen Sie Ihre Immobilie auf Teneriffa, ohne reisen oder sich um den Papierkram kümmern zu müssen
Immoflow-tenerife löst genau das Problem, das für einen nicht ansässigen Eigentümer die größte Herausforderung darstellt: die Koordination von Vollmachten, Steuerbelegen und Unterschriften aus der Ferne, ohne dabei die Kontrolle über den Endpreis zu verlieren. Über „Proyecto28“ organisieren wir das Marketing, eine verifizierte Auktion zwischen Käufern mit SMS-Bestätigung, die notarielle Abwicklung sowie die komplette Dokumentenverwaltung – und das alles innerhalb von 28 Tagen, von den ersten Fotos bis zur Kaufabwicklung.
Wir berechnen keine Vorabgebühren: Wir erheben lediglich eine Erfolgsprovision, sobald der Verkauf notariell beurkundet wird. Sie behalten stets das Vetorecht bei jedem Angebot. Wenn Sie sich vor dem Verkauf besser über die steuerlichen Aspekte informieren möchten, lesen Sie unseren Leitfaden zur Einkommensteuer beim Verkauf von Wohnimmobilien oder prüfen Sie, ob die Steuerbefreiung bei der Wiederinvestition in den Hauptwohnsitz für Sie gilt. Der nächste Schritt ist ganz einfach: Fordern Sie bei Proyecto28 eine kostenlose Wertermittlung an, und wir erklären Ihnen unverbindlich, wie Ihr konkreter Fall zu beurteilen ist.
Offizielle Quellen und Literaturempfehlungen
- Formular 211 – Anweisungen der AEAT
- Formular 210 – Verfahren der AEAT
- Leitfaden zur Besteuerung von Nichtansässigen – AEAT
Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen und ersetzt nicht die Beratung durch einen qualifizierten Finanzberater. Bitte wenden Sie sich bezüglich Ihrer individuellen Situation an einen qualifizierten Finanzberater, bevor Sie auf der Grundlage dieses Artikels Maßnahmen ergreifen.
Häufig gestellte Fragen
Wie kann man ein Haus verkaufen, wenn man sich im Ausland befindet?
Sie können eine notariell beglaubigte Vollmacht mit Haager Apostille erteilen oder einen Steuervertreter in Spanien benennen, und Dienste wie Proyecto28 können einen Großteil des Verfahrens aus der Ferne koordinieren.
Kann man die einbehaltenen 3 % zurückerhalten, wenn kein Gewinn erzielt wurde?
Ja, wenn Sie das Formular 210 zusammen mit den Unterlagen einreichen, aus denen der Kaufpreis, die Kosten und die Verbesserungen hervorgehen, kann die AEAT den zu viel einbehaltenen Betrag zurückerstatten.
