Para comprar y escriturar una vivienda necesitas, como mínimo, la nota simple del Registro de la Propiedad, la escritura anterior, tu DNI o NIE vigente, el certificado de eficiencia energética, los recibos de IBI y de comunidad, y, si financias con hipoteca, la oferta vinculante del banco. Pide estos documentos al vendedor cuanto antes y, en paralelo, concierta cita con el notario y, si procede, con tu entidad bancaria.
En resumen:
- La nota simple y la certificación registral son esenciales para verificar la propiedad y cargas, siendo recomendable solicitar ambas antes de firmar.
- El vendedor debe aportar documentación como copia de la escritura, recibos de IBI y certificado de cuotas de comunidad, especialmente en viviendas de segunda mano.
- Para comprar con hipoteca, el comprador necesita oferta vinculante, tasación y certificado de deuda hipotecaria para evitar cargas activas en el momento de la firma.
- Revisar y solicitar en orden la certificación de deudas y notas marginales del registro ayuda a evitar problemas económicos y administrativos futuros.
- La obtención del NIE y la verificación de documentación técnica y urbanística son pasos clave para compras internacionales o en promociones nuevas.
Tabla de contenidos
- Documentos registrales y jurídicos que hay que revisar: nota simple, certificación y cargas
- Documentos que debe aportar el vendedor en la compraventa de segunda mano
- Qué debe llevar el comprador al notario y al banco: DNI, NIE y oferta bancaria
- Documentación técnica y urbanística: certificado energético, cédula y licencias
- Impuestos y gastos al escriturar: ITP, IVA, AJD, notaría y registro
- Comprobaciones prácticas antes de comprar: catastro, ayuntamiento y comunidad
- Documentos para obra nueva y qué exigir a la promotora
- Contrato de arras y escritura pública: el paso previo y el definitivo
- Certificado de deuda hipotecaria o carga del inmueble
- Permisos para comprar siendo extranjero o no residente
- Cómo se tramita la hipoteca o la financiación de la compra
- Resumen de plazos clave desde la firma hasta la entrega
- Lo que la mayoría de compradores subestima al preparar sus documentos
- Cómo te ayuda Immoflow Tenerife a comprar con la documentación en orden
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
Documentos registrales y jurídicos que hay que revisar: nota simple, certificación y cargas
La nota simple es el primer documento que debes solicitar, porque te dice quién es el propietario real del inmueble y si existen cargas que puedan complicar la compra. Se puede pedir de forma telemática o presencial en el Registro de la Propiedad correspondiente a la finca, y el coste varía según el canal: la solicitud online cuesta 9,02 euros más IVA por inmueble, frente a 3,01 euros más IVA en la vía presencial.
Conviene distinguir entre dos documentos que a menudo se confunden. La nota simple tiene valor meramente informativo, útil para hacerte una idea rápida de la situación registral, mientras que la certificación registral es un documento público con valor probatorio pleno ante terceros, incluso ante un tribunal. Según la guía práctica del Colegio de Registradores, esta información debe solicitarse antes de entregar cualquier cantidad o firmar un contrato, precisamente para evitar comprometerte sobre una finca con problemas ocultos.
Al revisar la nota simple, presta atención a estos puntos:
- Titularidad: comprueba que el nombre del vendedor coincide exactamente con el que figura como propietario registral.
- Hipotecas vigentes: una carga hipotecaria no impide la venta, pero debe quedar liquidada o asumida antes o en el mismo acto de la firma.
- Embargos y anotaciones preventivas: indican reclamaciones judiciales o administrativas pendientes sobre la finca.
- Afecciones fiscales y notas marginales: pueden revelar deudas tributarias asociadas al inmueble, un aspecto que conviene aclarar antes de avanzar, como explica el Colegio de Registradores sobre las afecciones fiscales.
Si la operación es de cierto volumen o detectas alguna anotación que no entiendes del todo, pedir una certificación registral justo antes de la firma añade una capa de seguridad jurídica que la nota simple, por su naturaleza informativa, no puede ofrecer.
Documentos que debe aportar el vendedor en la compraventa de segunda mano
En una vivienda de segunda mano, el vendedor tiene obligaciones documentales claras que facilitan una transmisión sin sorpresas posteriores. Según recoge la OCU en su informe sobre papeles necesarios para comprar o vender vivienda, estos son los documentos que debes exigir:
- Copia autorizada de la escritura pública que acredite cómo y cuándo adquirió el vendedor el inmueble.
- Recibo de la última anualidad del IBI, que confirma que el impuesto municipal está al corriente.
- Certificado de estar al corriente de las cuotas de comunidad, imprescindible porque las deudas de comunidad pueden trasladarse al nuevo propietario.
- Declaración sobre si la vivienda está arrendada, junto con los estatutos o planos de la comunidad cuando existan reformas o divisiones relevantes.
Sin estos papeles no deberías avanzar hacia la firma, por mucho que el precio te parezca atractivo.
Qué debe llevar el comprador al notario y al banco: DNI, NIE y oferta bancaria
El notario te pedirá documentación personal y financiera antes de autorizar la escritura, así que conviene tenerla preparada con antelación. Si eres extranjero, necesitarás el NIE, un número que identifica fiscalmente a los no nacionales en España y que debes solicitar con tiempo, ya que su tramitación puede demorarse varias semanas según la oficina.
Antes de firmar, reúne lo siguiente:
- DNI o NIE en vigor, el documento que te identifica ante notario y Registro.
- Oferta vinculante o certificación de financiación del banco, junto con la tasación, si compras con hipoteca.
- Poder notarial, si firmas a través de un representante porque residís fuera y no podéis acudir en persona.
- Contrato de arras y escritura anterior, para comparar que los datos coinciden exactamente con la nota simple.
Si compras desde el extranjero, existen guías específicas sobre cómo obtener el NIE y qué trámites exige una compra a distancia, un aspecto que conviene resolver antes de concertar la cita notarial.
Consejo profesional: lleva siempre una copia física y otra digital de cada documento; algunas notarías aceptan escaneos previos para agilizar la revisión antes del día de la firma.
Documentación técnica y urbanística: certificado energético, cédula y licencias
Más allá de los papeles jurídicos, existen documentos técnicos que acreditan que la vivienda es habitable y cumple la normativa urbanística vigente. El certificado de eficiencia energética es obligatorio para formalizar la venta y lo expide un técnico competente tras inspeccionar la vivienda; sin él, el notario no debería autorizar la escritura.
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación: acreditan que la vivienda reúne las condiciones mínimas para ser habitada, aunque su exigencia y denominación varían según la comunidad autónoma.
- Inspección Técnica de Edificios (ITE): aplica a edificios con cierta antigüedad y revisa el estado estructural, de fachadas e instalaciones comunes; su ausencia o un resultado desfavorable puede anticipar derramas importantes.
- Libro del edificio y certificado final de obra: documentos propios de promociones relativamente recientes que recogen las características técnicas del inmueble y de sus instalaciones.
Pide siempre estos papeles antes de comprometer ninguna cantidad, porque su falta puede retrasar la firma o encarecer la compra con gastos imprevistos.
Impuestos y gastos al escriturar: ITP, IVA, AJD, notaría y registro
La factura fiscal de comprar una vivienda depende de si es nueva o de segunda mano, y conviene tenerla clara antes de calcular tu presupuesto real. Según el blog del Colegio de Registradores sobre impuestos en la compraventa, la vivienda nueva tributa por IVA más Actos Jurídicos Documentados (AJD), mientras que la vivienda usada paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya gestión y tipo dependen de cada comunidad autónoma.
El plazo general para presentar la autoliquidación de estos impuestos es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura, un trámite imprescindible para poder inscribir la compra en el Registro de la Propiedad.
Además de los impuestos, debes contar con estos gastos:
- Notaría: honorarios regulados por arancel según el valor de la escritura.
- Registro de la Propiedad: tasa por inscribir la nueva titularidad.
- Tasación: obligatoria si financias con hipoteca, la exige el banco para fijar el importe del préstamo.
Declarar en la escritura un valor inferior al real para pagar menos impuestos es un riesgo que puede derivar en una liquidación complementaria por parte de Hacienda, además de generar sanciones.
Comprobaciones prácticas antes de comprar: catastro, ayuntamiento y comunidad
Antes de entregar cualquier cantidad, conviene seguir un orden lógico de verificaciones que reduce al mínimo las sorpresas posteriores a la firma.
- Verifica la referencia catastral y las superficies en la Sede Electrónica del Catastro, comparando los metros cuadrados reales con los que figuran en la escritura.
- Solicita certificados municipales sobre licencias urbanísticas y posibles expedientes sancionadores que afecten al inmueble.
- Pide la certificación de deudas a la comunidad de propietarios y revisa la última acta si se han aprobado obras importantes, porque esas derramas pueden trasladarse a ti como nuevo propietario.
- Interpreta con cuidado las notas marginales del registro, ya que algunas reflejan restricciones administrativas que conviene resolver antes de firmar.
Seguir este orden, de lo registral a lo municipal y comunitario, evita descubrir problemas cuando ya has comprometido el dinero de las arras.
Documentos para obra nueva y qué exigir a la promotora
Comprar sobre plano o en una promoción recién terminada exige una documentación distinta a la de segunda mano. La promotora debe entregarte el certificado final de obra, la licencia de primera ocupación y el libro del edificio, que recoge las características técnicas de la construcción y de sus instalaciones.
- Garantías de la construcción: cubren defectos estructurales y de acabados durante plazos legales establecidos.
- Planos y manuales de instalaciones: necesarios para el mantenimiento futuro de calderas, fachadas o sistemas comunes.
- Certificado final de obra y licencia de primera ocupación: sin ellos, la vivienda puede carecer de suministros o de la habitabilidad legal exigida.
Si la promotora se muestra reticente a mostrar esta documentación completa antes de la firma, es una señal de alarma que justifica frenar la operación hasta aclararla.
Contrato de arras y escritura pública: el paso previo y el definitivo
El contrato de arras es el acuerdo que formaliza el compromiso de compra antes de la escritura definitiva, y suele incluir una señal económica que garantiza la seriedad de ambas partes. Existen distintas modalidades, pero la más habitual en la práctica es la de arras penitenciales, que permite a cualquiera de las partes desistir asumiendo una penalización: el comprador pierde la señal entregada si se retira, y el vendedor debe devolverla duplicada si es quien incumple.
Este documento no sustituye a la escritura pública, sino que la prepara: en él se fijan el precio, la fecha prevista de firma y las condiciones de entrega de llaves. Antes de firmar las arras, conviene haber revisado ya la nota simple y los certificados de deudas, porque una vez entregada la señal resulta más complicado desistir sin coste.
La escritura pública, por su parte, es el acto formal ante notario que transmite legalmente la propiedad. En ella deben figurar exactamente los mismos datos registrales que en la nota simple previa: titular, superficie, cargas pendientes y referencia catastral. Cualquier discrepancia entre ambos documentos debe aclararse antes de la firma, no después, porque una vez otorgada la escritura corregir un error implica trámites adicionales y, en ocasiones, nuevos gastos notariales y registrales.
Certificado de deuda hipotecaria o carga del inmueble
Cuando la vivienda que quieres comprar tiene una hipoteca pendiente, necesitas un certificado de deuda emitido por el banco del vendedor que indique el importe exacto que queda por pagar en la fecha de la firma. Este documento es imprescindible porque permite calcular cuánto debe destinarse, en el mismo acto notarial, a cancelar esa carga antes de que la finca quede libre a tu nombre.
En la práctica, el pago de esa deuda pendiente se gestiona habitualmente mediante cheque bancario entregado el día de la escritura, de modo que la hipoteca anterior queda saldada y cancelada registralmente a continuación. Sin este certificado actualizado, corres el riesgo de comprar un inmueble que sigue figurando con una carga hipotecaria activa, lo que complicaría tanto la inscripción como una futura venta.
Pide siempre que este certificado tenga una validez vigente en la fecha de la firma, ya que el importe de la deuda varía mes a mes conforme se van pagando las cuotas. Un certificado caducado o aproximado puede generar descuadres económicos que retrasen la operación en la propia notaría, un contratiempo que se evita simplemente solicitándolo con pocos días de antelación a la firma.
Permisos para comprar siendo extranjero o no residente
El marco europeo garantiza la libre circulación de capitales entre Estados miembros, lo que incluye el derecho general a comprar inmuebles en otro país de la Unión, aunque existen excepciones previstas en protocolos y actos de adhesión que conviene conocer según tu nacionalidad, tal como recoge el resumen de Eur-lex sobre la compra de propiedades en otros países de la UE.
Para comprar siendo extranjero necesitas, sobre todo, el NIE, que te identifica fiscalmente y resulta imprescindible tanto para firmar la escritura como para abrir una cuenta bancaria o domiciliar los suministros. Si no vas a residir en el país durante el proceso, puedes otorgar un poder notarial a un representante, que deberá legalizarse y, en su caso, traducirse si se firma en el extranjero.
Conviene empezar este trámite con suficiente margen, porque la obtención del NIE puede demorarse varias semanas según la oficina consular o la comisaría donde se solicite, y sin él el notario no puede autorizar la compraventa a tu nombre.
Cómo se tramita la hipoteca o la financiación de la compra
Si necesitas financiación, el proceso arranca con una solicitud previa al banco, que evalúa tu solvencia y el valor del inmueble antes de emitir cualquier compromiso formal. El banco exigirá la tasación oficial de la vivienda, un informe que fija su valor de mercado y que condiciona el importe máximo que estará dispuesto a prestarte.
Una vez evaluada tu situación, la entidad emite una oferta vinculante donde se detallan el tipo de interés, el plazo y las condiciones del préstamo; este documento debes llevarlo contigo a la notaría, junto con la tasación, porque el notario comprobará que coincide con lo que finalmente se firma. Tramitar la hipoteca en paralelo a la revisión de la documentación registral te permite ajustar los plazos de ambos procesos y evitar que uno retrase al otro.
Conviene reservar varias semanas entre la solicitud de la hipoteca y la fecha prevista de firma, porque la tasación, la verificación de ingresos y la aprobación final del comité de riesgos del banco no son trámites instantáneos.
Resumen de plazos clave desde la firma hasta la entrega
Entender el calendario completo de una compraventa te ayuda a planificar mudanza, financiación y trámites fiscales sin sobresaltos. El contrato de arras suele firmarse semanas antes de la escritura, con un plazo pactado entre las partes para formalizar la compra definitiva ante notario.
El día de la firma de la escritura, el notario autoriza el acto y, en el mismo momento o pocos días después, se presenta la autoliquidación de impuestos, cuyo plazo general es de 30 días hábiles desde la firma.
La entrega de llaves suele coincidir con el día de la firma, salvo que se haya pactado expresamente un plazo posterior en el contrato de arras. Mantener este calendario ordenado, desde las arras hasta la inscripción registral, evita que un retraso en un trámite arrastre a los demás.
Lo que la mayoría de compradores subestima al preparar sus documentos
La parte más descuidada de este proceso no son los papeles que todo el mundo pide, sino los que casi nadie revisa a tiempo: la certificación de deudas de comunidad y las notas marginales del registro. Muchos compradores se centran en la escritura y el certificado energético, que son visibles y fáciles de entender, y dejan para el final la comprobación de cargas menos evidentes que pueden costar dinero real después de firmar.
Mi recomendación, con la información disponible, es invertir el orden habitual: pedir primero la nota simple y las certificaciones de deuda, y dejar para después los aspectos más cosméticos de la vivienda. Un defecto estético se negocia en el precio, pero una carga oculta o una deuda de comunidad no resuelta puede perseguirte durante años tras la compra.
La documentación no es un trámite burocrático sin más: es la herramienta que te permite negociar con datos reales en la mano, en lugar de fiarte de lo que te cuenta el vendedor.
— Jens
Cómo te ayuda Immoflow Tenerife a comprar con la documentación en orden
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Preguntas frecuentes
¿Qué documentos hay que llevar al notario para comprar una casa?
Debes llevar tu DNI o NIE en vigor, el contrato de arras si existe, y, si financias con hipoteca, la oferta vinculante del banco junto con la tasación. El notario también comprobará la nota simple y la escritura anterior del vendedor antes de autorizar la firma.
¿Qué documentos necesito para comprar una casa en España?
Necesitas la nota simple registral, la escritura pública anterior, tu identificación vigente, el certificado de eficiencia energética y los justificantes de estar al corriente de IBI y comunidad. Si compras con hipoteca, añade la oferta vinculante del banco y la tasación del inmueble.
¿Cuánto cuesta escriturar una casa de 300.000 euros?
El coste exacto depende de la comunidad autónoma, del tipo de ITP o IVA aplicable y de los honorarios notariales y registrales vigentes en cada caso, por lo que no existe una cifra única válida para todo el país. Conviene pedir un desglose a la notaría y, si financias, incluir también el coste de la tasación bancaria.
¿Qué documentos necesito para comprar una vivienda de segunda mano?
El vendedor debe entregarte copia de la escritura pública, el último recibo de IBI y el certificado de estar al corriente en las cuotas de comunidad, además de una declaración sobre si la vivienda está arrendada. Tú, por tu parte, debes aportar tu identificación vigente y, si procede, la documentación de financiación.
